La parola all'esperto
Una società di catering mi ha chiesto in locazione un edificio rustico con destinazione abitativa situato in zona collinare che ho recentemente ristrutturato. È dotato di un bel porticato e di un ampio giardino. Avrebbero intenzione di utilizzarlo per organizzare eventi aziendali, feste e matrimoni. Mi hanno proposto di fare un contratto di locazione turistica breve, visto che c’è anche la possibilità di poche stanze in cui ospitare i clienti. E’ un tipo di contratto di locazione indicato per questo caso?
Lettera firmata
Risponde l'esperto
Antonella Maestri
Avvocato, Confedilizia Parma
Il dubbio manifestato dalla lettrice è fondato. In effetti, l'impiego ricorrente e regolare di un immobile residenziale per destinarlo prevalentemente ad attività ricreative, tra l’altro, implica di per sé, inevitabilmente, l’emissione di rumore con livelli superiori ai limiti consentiti, non in linea con la locazione turistica breve, bensì piuttosto con un uso turistico-ricettivo. Questo principio è stato enunciato di recente dal Consiglio di Stato. con la sentenza del 2 ottobre 2024, n. 7913 nella quale è stato stabilito che l’utilizzo di un immobile per ricevimenti e feste rumorose a fronte della conclusione di un contratto di locazione turistica è in realtà riconducibile ad una destinazione turistico-ricettiva, soggetta in quanto tale alle normative sull'inquinamento acustico stabilite dalla l. n. 447/1995. La sentenza è stata emessa in seguito alle segnalazioni dei residenti riguardo alla trasformazione di una villa in un luogo di ricezione turistica, provocando disturbi ambientali e rumori inaccettabili.
Il Comune della località in cui era situato l’immobile aveva dichiarato che «l'attività svolta dalla società interessata, in forma stabile, sistematica e permanente, è ulteriore e diversa rispetto alla mera locazione turistica breve, concretizzando, tra l'altro, un sostanziale mutamento d’uso” quindi aveva emesso un divieto di continuare l'attività turistica, ordinando il ripristino della destinazione residenziale originaria a causa del mutamento di destinazione d'uso senza il relativo permesso di costruire.
Evidenziando contestualmente che la messa a disposizione del compendio della Villa a scopi turistico-ricettivi e ricreativi per lo svolgimento e l'organizzazione di eventi, in particolare ricevimenti matrimoniali organizzati, costituiva la prevalente e principale finalità dell'attività di locazione.
Sulla base di tale pronuncia, ma anche dell’effettivo uso
al quale verrà destinato l’edificio, sarà pertanto opportuno valutare una diversa tipologia contrattuale in base alle esigenze di entrambi i contraenti, tenendo conto primariamente del fatto che nell’immobile verrà svolta un’attività aziendale.
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