Come (e se) suddividere le spese condominiali tra chi vende e chi compra

Risponde l'esperto
Daniela Barigazzi
Avvocato, consulente legale Confedilizia

Nel caso prospettato dai lettori occorre richiamare le regole generali previste dall’articolo 63 comma 4 delle Disposizioni di attuazione del codice civile e dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione.
Il citato art. 63 prevede, in tema di spese condominiali ordinarie, la solidarietà fra condomino venditore e condomino acquirente per i contributi della gestione in corso e di quelle dell’anno precedente rispetto alla data dell’atto di trasferimento della proprietà. In tal caso è fatto salvo il diritto di rivalsa dell’acquirente verso il venditore.

La Corte di Cassazione, nello specifico caso di vendita dell’immobile, ha sancito che la spesa per lavori straordinari sia di competenza del venditore nel caso in cui la delibera relativa sia stata regolarmente adottata quando quest’ultimo era ancora proprietario dell’immobile, quindi prima della stipula dell’atto di trasferimento della proprietà. Detta spesa diventa ovviamente di competenza del compratore allorché la delibera sia stata invece adottata dopo la stipula dell’atto. La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 15547 del 22 giugno 2017, si è infatti pronunciata - seguendo un principio ormai consolidato - sancendo che, per individuare quando sorga l’obbligo di partecipazione alle spese condominiali per l’esecuzione di lavori di straordinaria amministrazione sulle parti comuni dell’edificio, “deve farsi riferimento alla data di approvazione della delibera assembleare che ha disposto l'esecuzione di tale intervento, avendo la stessa delibera valore costitutivo della relativa obbligazione”.
Più di recente, la sentenza n. 11199 dell’aprile 2021 ha confermato che i costi dei lavori straordinari sono sempre a carico del proprietario dell’immobile al momento dell’approvazione in assemblea, specificando che lo sono anche quando vengono materialmente realizzati dopo l’atto di vendita.

In considerazione di quanto esposto, nel caso dei lettori la spesa dell’intervento straordinario è a carico del venditore; non è valida la circostanza invocata dai condomini, ossia che la spesa sia a carico del condomino acquirente in quanto la fattura per l’intervento straordinario è entrata nella contabilità condominiale dopo che i nuovi condomini sono diventati proprietari. Come detto, infatti, il momento in cui sorge l’obbligazione è quello della delibera, purchè valida a tutti gli effetti, riguardante i lavori straordinari con la conseguenza che la vincolatività del debito sia a carico di chi era in quel momento proprietario dell’immobile.
Secondo il principio dell’autonomia contrattuale, è tuttavia possibile che le parti contraenti, in sede di stipula dell’atto di trasferimento della proprietà, prevedano d’inserire -nell’atto stesso- una clausola contenente precisi accordi su chi sosterrà la spesa per i lavori straordinari. Tali accordi sarebbero validi anche se contenuti in un separato accordo privato.

L’essenziale è che l’imputazione delle spese straordinarie sia chiaramente attribuita, per iscritto, alla parte che intenda sostenerle. Infatti in mancanza di un preciso accordo scritto (in base al quale il compratore si assuma, come detto, la spesa straordinaria deliberata prima della stipula dell’atto di trasferimento della proprietà e non ancora pagata dal venditore) qualora il condominio dovesse chiedere il pagamento delle spese straordinarie in questione al compratore, quest’ultimo dovrebbe versarle ma avrebbe, nei confronti del venditore, il diritto di rivalsa; questa rivalsa nasce proprio dal principio dalla Corte di Cassazione sopraenunciato per il quale la spesa straordinaria debba rimanere, salvo diverso accordo, a carico del condomino che fosse proprietario al momento della (valida) delibera assembleare riguardante appunto i lavori straordinari.