Assemblea di condominio, ecco quando una delibera è nulla e contestabile

Mi rivolgo alla vostra rubrica per sottoporvi quanto è accaduto nel condominio della casa al mare. Occorre fare dei lavori nel lastrico solare e l’assemblea li ha deliberati; il problema sta nel fatto che nella stessa delibera è stato deciso che d’ora in poi -per gli interventi al lastrico solare - l’80% della spesa sarebbe a carico dei proprietari dell’attico ed il rimanente 20% a carico degli altri condomini. Non mi è mai capitato di avere una simile delibera per cui vorrei sapere se è regolare.
Lettera firmata

  Risponde l'esperto  

La delibera non è affatto regolare, è nulla. Infatti la Corte suprema di Cassazione, a Sezioni Unite, (sentenza n. 98391/21), ha sancito che in tema di ripartizione delle spese condominiali deve ritenersi nulla la decisione assembleare che modifica anche per il futuro, i criteri di divisione delle spese condominiali contravvenendo alle norme previste dal Codice civile (o dal regolamento condominiale). Nella stessa pronuncia è stato inoltre stabilito che la delibera assembleare sia invece solo annullabile nel caso in cui ripartisca le spese diversamente dai criteri legali ma solo in relazione ad un caso specifico e senza incidere su quanto prescrivono la legge o la convenzione delle parti. All’origine della pronuncia sta l’opposizione a decreto ingiuntivo proposta da un condomino in relazione alla ripartizione di spese condominiali per lavori sul lastrico solare, di proprietà esclusiva solo di alcuni condomini. Dato che le pronunce di legittimità non erano, su questo argomento, univoche è stato chiesto il giudizio delle sezioni Unite che hanno quindi approfondito il concetto di nullità e annullabilità delle delibere assembleari. Sono così emersi due principi: il primo secondo il quale giudice dell'opposizione a decreto ingiuntivo può senz’altro sindacare sulla validità della delibera di ripartizione spese, a tutela anche del principio della giusta durata del processo; il secondo, più in generale, che anche il legislatore della riforma del condominio (legge 220/2012) ha inteso affermare che devono ritenersi limitati i casi di nullità della delibera stessa, potendo i singoli condòmini, anche se assenti o dissenzienti, nel termine di 30 giorni, impugnarla per vizi e chiederne l’annullamento. La delibera è infatti un atto che in condominio vale e deve necessariamente, valere per tutti: lo impone la condivisione di beni comuni alla cui tutela tutti sono interessati. Le sezioni Unite, affrontando il quesito se tale violazione renda la delibera nulla o annullabile, richiamando la precedente pronuncia anch’essa a Sezioni Unite n. 4806/2005, hanno ulteriormente chiarito il concetto sancendo che sono nulle per impossibilità giuridica dell’oggetto le delibere in materia di ripartizione spese quando i criteri dettati dalla legge o dalla convenzione delle parti sono modificati anche per il futuro, mentre sono annullabili, nel termine di 30 giorni ex articolo 1137 Codice civile, quelle delibere adottate senza modificare i criteri di legge o convenzione, ma in violazione degli stessi rimanendo però nell’esercizio delle attribuzioni assembleari previste dall’articolo 1135, numeri 2 e 3 Codice civile.
In conclusione il lettore potrà contestare la delibera adottata fino a chiederne la pronuncia di nullità se i condomini non dovessero correggerne l’errore. Se invece, per motivi validi, fosse opportuno derogare ai criteri di divisione delle spese previsti dalla legge, i condomini dovrebbero adottare una delibera all’unanimità dei mille millesimi e prevedere tale deroga solo per una volta.

Daniela Barigazzi
Avvocato, consulente Confedilizia