Come funziona la restituzione della cauzione

Recentemente ho acquistato un immobile locato. Il conduttore ha comunicato la disdetta e mi chiede la restituzione della cauzione quando avverrà la riconsegna delle chiavi. Chiedo chiarimenti in merito alla questione.

Lettera 

La funzione della cauzione è duplice: garantire l’adempimento dell’obbligo di pagamento dei canoni e delle spese accessorie e coprire eventuali danni arrecati all’immobile che eccedano il normale deterioramento. Normalmente nella fase di contrattazione della compravendita, le parti devono trovare un accordo sulla gestione della cauzione ricevuta all’inizio del contratto di locazione dal venditore. In ogni caso l’acquirente di un immobile locato subentra nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione, ai sensi dell’art. 1602 c.c., quindi è tenuto alla restituzione del deposito cauzionale versato dal conduttore. In definitiva i casi dono due: il venditore consegna all’acquirente la cauzione ricevuta a suo tempo, con gli interessi maturati nel frattempo, oppure nel prezzo di vendita del bene si tiene conto di questa “partita” e si decurta dallo stesso, inserendo nell’atto di vendita una clausola che dia atto della trattativa effettuata in relazione alla cauzione della locazione. Recentemente la Corte di Cassazione si è occupata del caso e con ordinanza ha stabilito: “L’acquirente di immobile locato, subentrando nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione, agli effetti dell’art. 1602 c.c., è tenuto altresì alla restituzione del deposito cauzionale versato dal conduttore. Ne discende che il venditore del bene locato ha l’obbligo di trasferire il possesso della cauzione ricevuta, salvo esplicito diverso accordo con l’acquirente, il che avviene quando dal contratto risulti che il mancato trasferimento della somma di denaro corrispondente alla cauzione sia stato oggetto di compensazione nei rapporti di dare e avere tra le parti, oppure quando il prezzo della vendita sia stato concordato sin dall’inizio in misura ridotta, tenendo conto del valore della cauzione stessa”. (Cassazione civile - ordinanza n. 7199 del 18.3.2025).