Lavori straordinari: li paga chi li ha deliberati anche se nel frattempo ha venduto

Nel condominio dove abitavo, sono stati deliberati lavori straordinari che però sono stati eseguiti in diverse fasi; l’ultima si è svolta dopo che ho venduto l’appartamento. L’amministratore del condominio mi ha chiesto il pagamento di questi ultimi lavori ma io non trovo giusto doverli pagare.

Risponde l'esperto DANIELA BARIGAZZI  Avvocato, Consulente Confedilizia
Il lettore propone un caso che si verifica spesso. Occorre in primo luogo ricordare che la Cassazione, in tema di spese per lavori straordinari, ha fornito già da tempo una regola, quella per cui le stesse rimangono a carico del condomino che le ha deliberate; fa quindi testo la data della delibera a prescindere dall’esecuzione dei medesimi lavori straordinari.
Le spese condominiali ordinarie invece rimangono a carico del venditore fino alla data del rogito mentre al compratore spetteranno quelle successive a tale data con una precisazione: dette spese ordinarie potrebbero presentare un piccolo conguaglio al momento della redazione del rendiconto consuntivo, conguaglio che -nella misura in cui sia riferibile al venditore- rimarrà a carico dello stesso.
C’è poi la disposizione dell’art. 63 disp. att. c.c. per la quale l'acquirente di un immobile è obbligato in solido con il venditore per le spese condominiali relative all'anno in corso e a quello precedente. Il condominio può quindi esigere il pagamento da entrambi, ma nei rapporti interni tra venditore ed acquirente, salvo accordi diversi, il venditore resta responsabile delle spese deliberate prima del rogito, mentre l'acquirente risponde di quelle successive.
Come coordinare le due disposizioni nel caso in cui l’immobile sia stato venduto? La regola fissata dalla Cassazione in tema di spese straordinarie in caso di vendita dell’immobile è, come detto, quella per cui le stesse rimangono a carico del condomino che le ha deliberate; fa quindi testo la data della delibera che abbia approvato l’esecuzione dell’intervento straordinario, a prescindere da quando sia avvenuta l’esecuzione dei medesimi lavori straordinari.
Pertanto nel caso in cui l’immobile sia stato venduto e la delibera che ha approvato i lavori straordinari risalga a quando era proprietario il condomino venditore -come nel caso del lettore- i relativi costi sono stai correttamente inseriti nel debito del condomino che ha venduto; infatti i lavori straordinari eseguiti per ultimi sono da considerarsi strettamente collegati e connessi a quelli eseguiti nelle fasi precedenti perché vennero deliberati nel loro complesso; così ha stabilito la Cassazione (sent. 28 marzo 2025 n. 8255) ritenendo che siano di competenza del venditore i lavori deliberati quando ancora era proprietario e che si deve prescindere dall’epoca dell’esecuzione senza tener conto, appunto, della data della loro deliberazione.
Nel caso in esame, le spese straordinarie che si vorrebbero chiedere al condomino acquirente sono relative a lavori straordinari deliberati nella loro totalità in precedenza - quando cioè proprietario era il condomino venditore - ed eseguiti in momenti differiti. Stando alla sopracitata sentenza, visto che conta il momento della delibera e non quello dell’effettiva esecuzione dei lavori, anche l’ultima spesa richiesta ricade sul venditore.