Balconi: distinguere i lavori condominiali da quelli che spettano ai proprietari

Nel mio condominio dobbiamo riparare i vecchi balconi interessati da infiltrazioni e distacchi di intonaco e atri lavori che si renderanno necesari. Come devono essere ripartite le spese?
Lettera firmata

Risponde l'esperto
Carlo A. Del Chicca
Avvocato, Consulente Legale Associazione Proprietà Edilizia di Parma

L’argomento ha creato non pochi problemi in passato dato che le sentenze di merito e della Cassazione sono state mutevoli nel tempo. Al momento vi è una momentanea uniformità di criteri.
Prima di tutto è necessario fare una distinzione: esistono i balconi aggettanti e quelli a “tasca” o incassati/logge.
I primi sono quelli che sporgono in esterno rispetto all’edificio, i secondi sono all’interno della linea verticale della facciata dell’edificio.
Ormai è chiarito il principio che i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell’art. 1117 cod. civ., non essendo necessari per l’esistenza del fabbricato.
Bisogna fare poi delle distinzioni delle varie parti del balcone: pavimento o piano di calpestio, parapetti e/o ringhiera, frontalini, parte sottostante o “cielino”.

Già dal 2007, con la sentenza n. 15913 del 17.7.2007, la Cassazione ha delineato il principio che i balconi aggettanti sono considerati “autonomi rispetto ai piani sovrapposti” e, quindi, anche per la loro parte sottostante, di esclusiva appartenenza dei proprietari degli immobili cui accedono, proprietari sui quali gravano le relative spese di manutenzione.
Ciò non è, invece, per i rivestimenti del parapetto e della soletta (cioè della struttura portante del balcone), che sono da considerarsi “beni comuni se svolgono una prevalente funzione estetica per l’edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole” (Cfr. Cassazione sentenza n. 30071 del 14.12.2017).

Nessuna perplessità anche per i frontalini, cioè per la parte anteriore verticale della soletta. Come confermato dalla sentenza in argomento, l’orientamento consolidatosi nel tempo è nel senso di ritenere queste superfici di proprietà comune, quindi le relative spese di manutenzione a carico di tutti i condòmini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno ex art. 1123, primo comma, cod. civ., solo ove svolgano una prevalente funzione estetica per l’edificio, diversamente le spese rimangono a carico del proprietario.
I criteri sopra indicati possono essere modificati nel caso in cui esista un regolamento che disponga diversamente.