La cessione di un immobile avuto in eredità non è tassata

  Il quesito  

Sette anni fa ho ricevuto in eredità da una zia materna la nuda proprietà di un appartamento. Nel 2018 lo abbiamo venduto assieme all’usufruttuaria. Quale sarà la mia tassazione?
B.P.

Daniele Rubini*

La cessione di fabbricati effettuata da persone fisiche viene disciplinata dall’articolo 67 del Tuir. La plusvalenza realizzata è soggetta a tassazione nel caso in cui tra l’acquisto e la rivendita del fabbricato siano passati meno di cinque anni. Tale criterio non si applica per gli immobili adibiti in tale periodo temporale ad abitazione principale dal cedente o dai suoi familiari. Al di fuori dei suddetti casi, la cessione del fabbricato non assume rilevanza ai fini IRPEF.

IL CALCOLO
Per il calcolo del quinquennio rilevante ai fini della determinazione della plusvalenza imponibile ai fini Irpef, non sorgono particolari problemi nel caso in cui la cessione dell’immobile a titolo oneroso sia stato precedentemente oggetto di acquisto. In tal caso, infatti, si farà riferimento alla data indicata nell’atto notarile. Nessun profilo di criticità sorge neppure per la cessione degli immobili acquisiti per donazione. L’articolo 37 comma 38 del D.L. n. 223/06 ha modificato l’articolo 67, comma 1, lettera b), del Tuir, eliminando l’esclusione da tassazione degli immobili ricevuti per donazione. A seguito dell’intervento del legislatore si è equiparato il trattamento fiscale previsto nell’ipotesi in cui l’acquisizione è avvenuta per donazione a quello stabilito per le cessioni di immobili acquistati a titolo oneroso. In caso di cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione, il periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante. La disposizione normativa prevede una sorta di trasparenza dell’atto di donazione per la determinazione del periodo quinquennale di detenzione, in quanto, ai fini della tassazione o meno della plusvalenza (in caso di successiva cessione dell'immobile a titolo oneroso), il periodo di possesso rilevante deve tener conto (sommandoli) del periodo di possesso del donatario/cedente e del donante.

L'ESCLUSIONE
Così come è formulato l’art. 67 del Tuir ha come obiettivo quello di tassare l’eventuale intento speculativo relativo alla cessione di fabbricati. Proprio per questo motivo risulta esclusa da tassazione la vendita di immobili pervenuti per successione indipendentemente dal periodo di possesso.

IL CASO SPECIFICO
In riferimento al quesito posto dal lettore, la cessione dell’immobile avvenuta nel 2018 non sarà soggetto a tassazione in quanto il fabbricato è pervenuto in possesso del lettore a seguito di successione; in questo caso non occorre neppure verificare che sia trascorso o meno il quinquennio di possesso.

*Studio ErreI

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