Interventi di recupero edilizio e detrazione Irpef: come e quando è possibile

Ho in programma di effettuare lavori di manutenzione straordinaria all’interno della abitazione in cui risiedo, di proprietà esclusiva di mia moglie. Ho letto che è confermata anche per quest’anno la detrazione del 50% per le abitazioni principali. Per ragioni di capienza fiscale intenderei sostenere io stesso le spese, per usufruire interamente della detrazione Irpef. E’ possibile
Lettera firmata

Risponde l'esperto
Antonio Russo
Consulente tributario Confedilizia

La Legge 30/12/2024, n. 207 (Legge di Bilancio 2025) introduce, con l’art 1, comma 55, una modifica alla disciplina della detrazione Irpef a fronte di spese per interventi di recupero edilizio di cui all’art 16-bis del Dpr 22/12/1986, n 917 (Testo Unico Imposte sui redditi). Con decorrenza dal 1 gennaio 2025, per le spese sostenute relative ad interventi di recupero edilizio, elencati nell’art 16-bis, è prevista una detrazione dall’Irpef pari al 36% delle spese sostenute (percentuale poi ridotta al 30% per gli anni 2026 e 2027). Si tratta di una riduzione della detrazione già prevista al 50% per le spese sostenute fino al 31/12/2024. Resta invariata la misura del “tetto massimo” di spesa detraibile, pari a € 96.000. Tuttavia, la stessa norma prevede una eccezione: la detrazione Irpef rimane al 50% per le spese sostenute, solo nell’anno 2025, “nel caso in cui le medesime spese siano sostenute dai titolari del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento per interventi sulla unità immobiliare adibita ad abitazione principale”.
Per capire la portata della norma occorre precisare alcuni concetti.
Abitazione principale. Diverse norme tributarie hanno per oggetto la definizione di “abitazione principale”. Nel caso in esame sembra opportuno il riferimento alla definizione contenuta nel Dpr 917/1986, art 10, comma 3-bis: “per abitazione principale si intende quella nella quale la persona fisica, che la possiede a titolo di proprietà o altro diritto reale, o i suoi familiari dimorano abitualmente”. Devono ricorrere quindi tre condizioni: 1) diritto di proprietà o altro diritto reale sull’immobile oggetto di intervento; 2) fissazione della residenza anagrafica, certificata dai registri anagrafici del Comune (la residenza anagrafica presuppone la dimora abituale); 3) la dimora abituale, cioè la presenza normale e continuativa del contribuente nella unità immobiliare.
Diritto reale di godimento. Si manifestano come una sorta di compressione dei poteri sulla cosa del proprietario, sono disciplinati dal Codice civile e costituiscono un “numero chiuso”: superficie (art 952 CC), enfiteusi (art 957 CC), usufrutto (art 978 CC), uso (art 1021 CC), abitazione (art 1022 CC), servitù prediale (art 1027 CC).
Il contenuto della norma è il seguente: la detrazione del 50% è consentita solo al contribuente che sia proprietario o titolare di diritto reale di godimento della unità immobiliare oggetto di intervento, che costituisca la sua abitazione principale. Quindi il contribuente che non sia titolare di un diritto reale sulla abitazione oggetto di intervento non è ammesso alla detrazione Irpef 50% ma “solo” alla detrazione Irpef del 36%, pur trattandosi, sottolineo, della sua “abitazione principale”.
Ora, il coniuge, convivente nella abitazione con l’altro coniuge titolare della piena proprietà, è titolare di un diritto “personale di godimento”; è giuridicamente “detentore” del bene senza poter vantare diritti reali sul bene stesso (situazione tipica del locatario che può godere dell’immobile dato in locazione ma privo di poteri tipici del proprietario, così come del comodatario, che può disporre del bene dato in comodato solo nei limiti definiti dal comodante).
Nel caso proposto, quindi, il lettore che abbia sostenuto la spesa:
- può usufruire della detrazione Irpef in quanto “detentore” dell’unità immobiliare per effetto della convivenza con il coniuge proprietario della abitazione (Circolare Ministero Finanze n. 121/E del 11/05/1998, par. 2.1);
- può tuttavia detrarre “solo” il 36% della spesa, in dieci rate annuali, pur trattandosi della abitazione principale (sulla quale, però, non può vantare alcun diritto reale).
Ricordo inoltre che la norma in oggetto prevede una ulteriore diminuzione della percentuale di detrazione Irpef: dal 36% per l’anno 2025 si passa al 30% per gli anni 2026 e 27.
Per il proprietario, o il titolare di diritti reali di godimento, della abitazione principale la detrazione del 50% vale solo per le spese sostenute nel 2025; per il 2026 e 2027 la percentuale diminuisce al 36%.
La corretta applicazione della norma in oggetto può far sorgere un problema pratico: nel caso di intervento per recupero edilizio su “parti comuni condominiali”, quale percentuale di detrazione spetta al condomino con riguardo alla sua quota di spesa relativa alla abitazione principale di sua proprietà? 36 o 50 per cento, per l’anno in corso? La soluzione potrebbe essere intuitiva, applicando quanto meno le regole del buon senso. Tuttavia, in casi come questo sembra quasi d’obbligo il rinvio ai necessari chiarimenti che verranno forniti dalla Agenzia delle Entrate.