La suddivisione delle spese e il concetto di «condominio parziale»

Il mio condominio ha alcuni impianti e manufatti che servono solo alcuni condòmini o parte di edificio. Nell’ultima assemblea è stato deciso di sostituire uno di questi impianti. Come deve essere ripartita la spesa?
Lettera firmata

Risponde l'esperto
Carlo Alberto Del Chicca
Avvocato, Consulente Legale Confedilizia Parma

L'articolo 1123 terzo comma prende in considerazione la fattispecie prospettata dal lettore: «Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condòmini che ne trae utilità».
Questa situazione di fatto presente in molti condomìnii, viene rappresentata nel c.d. «condominio parziale», figura creata dalla giurisprudenza nelle decisioni di vari casi sottoposti all’autorità giudiziaria.
Una delle prime sentenze in tal senso è quella delle Sezioni Unite n. 7449/1993, seguita dalla Corte di Cassazione del 27.09.1994 n. 7885 Sez. II.
Recentemente la Corte di Cassazione, Sezione II del 22 novembre 2023, n. 32475, ha ribadito il principio: «In tema di condominio negli edifici, è automaticamente configurabile la fattispecie del condominio parziale “ex lege” tutte le volte in cui un bene risulti, per le sue obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio e/o al godimento in modo esclusivo (dunque, non solo prevalente) di una parte soltanto dell’edificio in condominio, che rimane oggetto di un autonomo diritto di proprietà, venendo in tal caso meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quella parte ex art. 1117 cod. civ. Il fondamento normativo che limita in tal senso la proprietà di cose, servizi ed impianti dell’edificio si rinviene nell’art. 1123, comma 3, cod. civ».
È corretto specificare che in tali situazioni anche i quorum costitutivi e deliberativi dell’assemblea, seguono la regola che, sempre ribadita dalla Cassazione, se all’ordine del giorno vi siano argomenti che interessano la comunione di determinati beni e servizi limitati ad alcuni condòmini, il quorum costitutivi e deliberativi devono essere calcolati con esclusivo riferimento alle unità immobiliari e ai condòmini direttamente interessati (cfr. Sent. Cass. Civ. n. 2363 del 17.02.2012).
Le spese per la riparazione o sostituzione dell’impianto o manufatto, sono da ripartire tra i condòmini che traggono utilità da tali beni.