La natura pertinenziale di un’area ai fini dell'esclusione dall'Imu

Risponde l'esperto

Antonio Russo
Consulente tributario Confedilizia

La categoria catastale F/1 identifica una “area urbana”. La fonte normativa è contenuta nel DM 2 gennaio 1998, n. 28, art 3: “ai soli fini della identificazione … possono formare oggetto di iscrizione in catasto, senza attribuzione di rendita catastale, ma con descrizione dei caratteri specifici e della destinazione d’uso, i seguenti immobili: (omissis).. d) aree urbane”. La Circolare Agenzia del Territorio n 9/T del 26/11/2001 comprende il tipo F/1 tra le categorie cd “fittizie”, che identificano “quegli immobili che non producono reddito, ma che devono essere individuati in catasto per motivi di natura civilistica”. Si tratta in sostanza, indicativamente, di: giardini e cortili (pertinenze di unità immobiliari urbane), aree di viabilità privata (strade, vialetti funzionali all’accesso ai fabbricati, ecc), campi da gioco, parcheggi scoperti, spazi derivanti da demolizioni di fabbricati), ecc. Il problema è: queste unità immobiliari, prive di rendita catastale perché non produttive di reddito, sono imponibili ai fini Imu? Nella maggior parte dei casi (giardini, cortili, vialetti, ecc) sembra evidente la natura pertinenziale di tali unità in rapporto al fabbricato principale per il quale assolvono a funzioni di servizio od ornamento (vedi art 817 Codice civile). Se è così, cioè se è dimostrato il rapporto di pertinenza dell’area verso il fabbricato principale, è evidente che la Rendita catastale attribuita al fabbricato “tiene conto” della presenza e della estensione dell’area urbana. In questo modo l’Imu che colpisce il valore catastale del fabbricato indirettamente colpisce anche l’area urbana (appunto, pertinenza del fabbricato). Ora, la Legge 27/12/2019 (che, da ultimo definisce la disciplina dell’Imu) stabilisce che:
- per “area fabbricabile” si intende “l’area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi, ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione..” (art 1, comma 741);
- la base imponibile ai fini Imu è costituita dal valore “venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione, o a far data dalla adozione degli strumenti urbanistici” (art 1, comma 746). Al fine della determinazione del valore si tiene conto della zona di ubicazione, dell’indice di edificabilità, della destinazione d’uso consentita, degli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione.
Quindi, per inciso, l’Imu dovuta per il 2025 sulle aree fabbricabili si calcola sul valore “di comune commercio” delle aree stesse aggiornato al 1° gennaio 2025. Ovviamente, mancando il dato oggettivo della rendita catastale si pone il problema della corretta individuazione del valore del terreno imponibile. Con riferimento al problema indicato sopra: l’area urbana (categoria F/1) è pertinenza del fabbricato principale, quindi esclusa da Imu, oppure “area edificabile” quindi colpita da Imu sulla base del valore venale? Sulla questione è intervenuta recentemente la Cassazione Civile, Sez. V, con sentenza 03/10/2025, n. 26673. Il giudice, per decidere sulla controversia fra il comune di Genova e una Cooperativa a R.L., ha ritenuto di enunciare il seguente “principio di diritto”: ai fini Imu le cd “aree urbane” non possono essere considerate “fabbricati” in quanto carenti di una edificazione con realizzazione di costruzioni coperte; non possono essere nemmeno considerate “terreni agricoli” a causa della alterazione subita dallo stato naturale del terreno per effetto di interventi finalizzati ad un diverso uso. Devono quindi essere considerate alla stregua di “aree fabbricabili” con la conseguenza che l’imposta deve essere liquidata sulla base del valore venale in comune commercio, pur tenendo conto dei suddetti parametri per la determinazione del valore stesso. Si tratta evidentemente di una presa di posizione fortemente penalizzante per il contribuente. Tuttavia la stessa sentenza richiamata riconosce la possibilità di escludere da imposizione le aree urbane in quanto “pertinenziali” per il fatto oggettivo che l’area sia effettivamente posta a servizio del fabbricato principale e “che non sia possibile una diversa destinazione senza radicale trasformazione”. La questione è, come si vede, abbastanza complessa. Tuttavia, al fine di dimostrare la natura pertinenziale dell’area, quindi la esclusione da Imu, è certamente utile il dettato normativo dell’art 1, comma 741, Legge 160/2019, lettera a) laddove, per definire la nozione di “fabbricato” si descrive una unità immobiliare iscritta in catasto con attribuzione di rendita “considerandosi parte integrante del fabbricato l’area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza esclusivamente ai fini urbanistici, purché accatastata unitariamente”.
In sostanza: esclusione da Imu per l’area categoria F/1 purché la natura pertinenziale sia riconosciuta dagli strumenti urbanistici del Comune e l’area stessa sia accatastata unitariamente al fabbricato principale.