Locazione a un'impresa, le norme per la cedolare secca

Mi è stato chiesto da una impresa di concedere in locazione un immobile di mia proprietà ad uso abitativo. Il legale rappresentante dell’impresa mi ha spiegato che intende utilizzarlo per alloggio, sia pur temporaneo, per propri dipendenti trasferiti in città perché qui impegnati in lavori relativi ad un appalto vinto dall’impresa. Sono favorevole ma chiedo se, per convenienza fiscale, posso optare per la «cedolare secca».

Risponde l'esperto
Antonio Russo
Consulente tributario Confedilizia

Il regime, opzionale, della «cedolare secca», in alternativa all’ordinario regime fiscale Irpef, è stato introdotto con DLgs 14/03/2011, n. 23, art 3. In sostanza, la «cedolare secca» costituisce un'imposta sostitutiva dell’Irpef e si applica con l’unica aliquota del 21% sul canone di locazione (a differenza appunto dell’Irpef, imposta caratterizzata dalla progressività delle aliquote). In presenza di determinati presupposti, l’aliquota si riduce ulteriormente al 10% (ad esempio in caso di contratti di locazione con definizione di un canone «concordato», relativi ad immobili situati in comuni ad alta tensione abitativa). Ad un primo esame la scelta per la cedolare secca sembra assolutamente conveniente: si pensi che l’aliquota «minima» Irpef per il primo scaglione di reddito è del 23%! Tuttavia la scelta dovrebbe essere ben meditata: tra le altre «controindicazioni», dall’imposta «secca» non è consentita alcuna detrazione (ad esempio, spese sanitarie o per recupero edilizio), prevista invece in regime normale Irpef. Il quesito pone invece un problema diverso, relativo ai requisiti «soggettivi» per accedere al regime della «cedolare secca». In effetti, il comma sesto del citato art 3 (DLgs 23/2011) stabilisce che l’opzione non è possibile per «le locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate nell’esercizio di una attività di impresa o di arti e professioni». Il problema (frequente anche nel campo del diritto tributario) consiste nella precisa interpretazione della norma: posto che certamente il locatore deve essere un «privato» (cioè non impresa e nemmeno esercente arte o professione), il locatario che, per inciso, è escluso dalla possibilità di optare per il regime sostitutivo, può invece agire nell’esercizio di impresa (individuale o societaria) o arte e professione? In altri termini, è possibile l’opzione per la cedolare secca se il locatario non è un «privato»? L’Agenzia delle Entrate, fin dalla prima circolare in materia (Circolare 01/06/2011, n 26/E) ha decisamente escluso la possibilità della opzione «per i contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo». E l’Agenzia è rimasta assolutamente ferma nel sostenere questa tesi, fondata su una interpretazione rigorosamente letterale (anche se forse opinabile) della norma contenuta nel sesto comma dell’art 3 citato. Si veda da ultimo la risposta ad un'interrogazione parlamentare del 26/03/2025, n. 5-03773. Senonché la giurisprudenza, soprattutto di merito (a livello di Commissione tributaria provinciale) è decisamente orientata ad ammettere la possibilità di optare per la cedolare secca anche per i contratti in cui il locatario sia una impresa o un esercente arte e professione. Secondo la lettura della norma fatta dalle Commissioni, il divieto dell’opzione vale soltanto quando è il locatore che agisce come impresa o lavoratore autonomo, indipendentemente dalla natura del locatario. Si dà prevalenza ad una interpretazione cd «teleologica» che individui cioè l’intenzione del legislatore, lo scopo che intende perseguire (nel nostro caso, lo scopo della norma sulla cedolare secca sarebbe quello di favorire la locazione di unità abitative attraverso una agevolazione in capo ai locatori, stimolando in tal modo l’emersione di redditi fondiari imponibili). La questione è inevitabilmente approdata presso il Giudice di legittimità. La Cassazione, con una importante sentenza del 7 maggio 2024, n. 12395 ammette la possibilità di optare per la cedolare secca da parte del locatore anche nell’ipotesi di contratto concluso con un conduttore impresa, circoscrivendo il divieto alla circostanza che sia il locatore ad agire come impresa. La novità rilevante è costituita dall’Ordinanza della Cassazione, Sez Tributaria, del 13/11/2025, n 30016. In sintesi, viene illustrato un principio di diritto comunque interessante: nel contratto fra il privato locatore e il conduttore imprenditore che utilizza poi l’immobile come alloggio per i propri dipendenti, si configura una «dissociazione fra il soggetto che ha rivestito la qualità di parte conduttrice e quelli che avrebbero poi utilizzato il bene, a titolo derivativo» (per comodato o sublocazione). In sostanza, nel caso proposto dal quesito, si tratterebbe di un «contratto atipico di foresteria» in forza del quale l’uso come abitazione dell’immobile locato non è riconducibile al contraente (l’impresa) ma ad altri soggetti (i dipendenti). Conseguenza: per tale fattispecie (cioè il contratto uso foresteria) si deve ritenere esclusa la possibilità dell’opzione per la cedolare secca, proprio in ragione del fatto che il soggetto che poi utilizza l’immobile come abitazione non è il contraente (l’impresa) ma altra persona (il dipendente dell’impresa) in forza di un titolo diverso dalla locazione «principale». Per concludere: l’Ordinanza citata «ritiene opportuno rimettere la decisione di tale questione alle Sezioni unite». Questo significa che il problema non è ancora risolto in via definitiva almeno dalla giurisprudenza. Quindi, l’Agenzia delle Entrate rimane ferma nell’escludere, nel nostro caso, la possibilità di optare per la cedolare secca. Almeno fino a quando non si formerà, a livello di giurisprudenza di legittimità, un costante orientamento contrario.