L’amministratore non è legittimato a variare le tabelle millesimali

Chiedo cortesemente chiarimenti sull’aumento dei millesimi che recentemente l’amministratore ha effettuato. Le parlo di una casa del 1977 e che improvvisamente ho visto aumentare la rendita catastale da 85 a 92. Chiedo se è regolare e perché.

Risponde l'esperto
Daniela Barigazzi
Avvocato, Consulente Confedilizia

Sulla scorta dei dati, molto sintetici, forniti dalla lettrice la risposta è drastica: l’amministratore di condominio non è assolutamente legittimato a variare le tabelle millesimali senza che vi sia un’apposita delibera condominiale, validamente adottata; di conseguenza la lettrice potrebbe contestare la misura delle spese condominiali che alla stessa sono state attribuite a seguito di un intervento dell’amministratore che, ripetesi, non è consentito senza determinati crismi. Occorre quindi verificare attentamente se ci siano state precedenti delibere in argomento, se la lettrice abbia ricevuto la relativa convocazione ed il verbale assembleare. In mancanza di delibera valida -ossia adottata nel rispetto delle regole previste per la convocazione dell’assemblea condominiale (art. 66 Disposizioni Attuazione c. c.), per la votazione e per le maggioranze necessarie (art. 1136 c. c.)- in mancanza inoltre dei requisiti necessari per modificare le tabelle millesimali (art. 69 Disp. Att. c.c.) l’amministratore del condominio non ha alcun potere d’interferire sulla tabella millesimale stessa. Solo l'assemblea ha la competenza per modificare o correggere le tabelle millesimali; questa decisione può essere presa sia su proposta dell'amministratore che dei singoli condomini.
In tema di modifica delle tabelle millesimali occorre rispettare rigorosamente quanto prevede l’artt. 69 delle Disposizioni di attuazione del codice Civile che riguarda, appunto, la modifica e la revisione delle tabelle millesimali; così vi si legge: ”i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nelle tabelle millesimali possono essere rettificati o modificati all’unanimità”. Ne consegue che le modifiche richiedono l’approvazione dell'unanimità (mille millesimi) dei condomini e che, ripetesi, l’amministratore del condominio non ha in argomento alcuna possibilità di prendere decisioni di sorta.
Tuttavia lo stesso articolo 69 prevede anche la possibilità di approvare le modifiche a maggioranza qualificata (ai sensi dell'art. 1136, secondo comma, del codice civile) purchè risulti che sono conseguenza di un errore (art. 69 in esame, n.1); detto errore dev’essere oggettivo, come per esempio un errore di calcolo.
Le tabelle millesimali potrebbero essere modificate anche nel caso previsto dal n.2 del medesimo articolo ossia in caso di alterazioni significative dell'edificio, come sopraelevazioni, incremento o diminuzione di superfici delle unità immobiliari che abbiano alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tale ultimo caso la spesa è a carico di chi abbia dato luogo alla variazione.
La tabella millesimale è importante per ripartire le spese condominiali, per definire i diritti dei condomini in base al valore proporzionale della loro proprietà, per calcolare la maggioranza nelle delibere assembleari.
Occorre infine una precisazione: i millesimi (di proprietà) rappresentano, come detto, la quota di proprietà di ciascuna unità immobiliare; sono proporzionali al valore di ciascuna unità immobiliare tenendo conto di vari criteri e fattori mentre la rendita catastale rappresenta un valore che è attribuito ad ogni immobile, sia esso un fabbricato sia esso un terreno; è un valore fiscale che viene utilizzato, ad esempio, per determinare il valore di un immobile ai fini dell'imposizione diretta, dell'imposta municipale propria (IMU)e di altre imposte (di successione, di registro nelle compravendite e così via).