Spese condominiali: cosa fare se l'inquilino non paga

Sono proprietario di un appartamento concesso in locazione ad un inquilino che da circa due anni non paga le spese condominiali. Ora l’Amministratore di Condominio mi ha intimato il saldo delle predette spese e purtroppo dovrò provvedere io se voglio evitare eventuali conseguenze legali. Nel mio caso è possibile intimare lo sfratto per morosità?
Lettera firmata

Risponde l'esperto Edoardo Acquistapace Associazione della Proprietà Edilizia Confedilizia Parma

Il quesito del lettore descrive una dinamica che si presenta frequentemente nei rapporti tra locatore e conduttore.
Premetto che nel contratto di locazione deve essere specificato l’obbligo del conduttore di versare gli oneri accessori (ovvero le spese condominiali). Generalmente il corrispettivo dovuto dal conduttore è stabilito annualmente in base al consuntivo condominiale, nel quale è indicata la ripartizione delle spese a carico del conduttore e di quelle che invece deve pagare il locatore.
Le parti possono altresì concordare un importo a forfait e, anche in questo caso, la pattuizione dovrà essere inserita nel contratto.
Generalmente e salvo patto contrario, gli oneri accessori a carico del conduttore sono quelle spese ordinarie elencate nell’art. 9 della L. n.392/1978 quali, ad esempio, le spese per la pulizia delle parti comuni, quelle per la fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e comunque quelle necessarie per la fornitura di altri servizi comuni.
Sul punto rilevo che molti contratti di locazione recepiscono la ripartizione delle spese contenuta nella c.d. “Tabella di ripartizione degli oneri accessori tra proprietario e conduttore”, tabella concordata tra le rispettive associazioni di categoria.
Nel caso in cui un conduttore non paghi le spese di sua competenza, a tale obbligo è tenuto il locatore. Secondo consolidata giurisprudenza sul punto, l’amministratore di condominio può agire nei confronti del solo proprietario dell’immobile in quanto unico legittimato passivo al pagamento degli oneri accessori, salva comunque la possibilità da parte del locatore di rivalersi nei confronti del conduttore per la parte di competenza di quest’ultimo.
Infine, per rispondere al suo quesito, lei potrà intimare lo sfratto per morosità nei confronti del conduttore nel caso in cui gli oneri accessori non versati da quest’ultimo superino almeno l’importo dovuto per due mensilità di canoni di locazione. È evidente che dovrà dimostrare di aver previamente versato tali importi nelle casse condominiali e che gli stessi siano riconducibili a debiti del conduttore nei confronti del Condominio. Qualora l’importo degli oneri accessori non sia superiore a due mensilità, potrà invece agire giudizialmente per ottenere dal suo inquilino il pagamento delle spese condominiali da lei anticipate.

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