Immobili in comproprietà fra coniugi e unioni a fini fiscali: chiariamo i dubbi sull'Imu

Rispondono Daniele Rubini e Francesca Brizzolara - (Errei commercialisti associati)

Sono proprietario e residente della mia unica casa acquistata nel 1980 con mia moglie in comunione di beni (deceduta nel 1992), avevamo una figlia di 15 anni che per successione è diventata proprietaria del 25% dell’immobile a me il rimanente 75%. Da allora entrambi paghiamo imu (premetto che mia figlia dal 2020 risiede a Roma dove ha comprato casa). Chiedo se l’imu sia dovuta. La casa è parte di una bifamiliare disposta su tre livelli collegati da una scala interna piano terra garage lavanderia, cantina al primo piano tre camere cucina servizi, secondo piano due camere, zona studio e servizi. Il referente del Comune anni fa ha sostenuto che figurano così due appartamenti.
Lettera firmata

Nel quesito non viene specificato se l’immobile sia composto da diverse unità immobiliari, ognuna delle quali accatastate autonomamente e/o si sia provveduto alla cosiddetta “unione di fatto ai fini fiscali”. A seconda del verificarsi della prima o della seconda condizione si prospettano due differenti casistiche.
La prima riguarda il caso in cui l’immobile sia accatastato come unica unità immobiliare e che su tale immobile sia sorto il diritto di abitazione del coniuge superstite. L’articolo 540 del Codice civile prevede che al coniuge superstite siano riservati i diritti di abitazione sulla casa adibita a residenza familiare e di uso sui mobili che la corredano, se di proprietà del defunto o comuni. Se si rientra in tale casistica il padre non dovrà versare nulla a titolo di Imu, in quanto l'immobile è destinato a propria abitazione principale, indipendentemente dalla percentuale di possesso della proprietà ereditata..

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Si consiglia tuttavia, a scanso di equivoci di verificare, in base alla normativa imu del comune di riferimento, se sia necessario presentare una dichiarazione Imu al fine di evitare eventuali richieste di pagamento che l'ente potrebbe avanzare sulla base delle risultanze catastali, in quanto la figlia risulta proprietaria di una quota dell’immobile non risiedendovi.
Se, al contrario, non sussiste alcun diritto di abitazione, il padre non dovrà corrispondere nessun importo a titolo di IMU per la propria quota, in quanto l'immobile è destinato a sua abitazione principale, mentre la figlia dovrà corrispondere l’Imu in base alla propria quota di possesso non essendo residente nell’immobile in questione.
Prima di analizzare la seconda casistica è necessario precisare che la circolare dell’Agenzia delle Entrate 27/E/2016 ha fornito chiarimenti sull’accatastamento unico e sull’unione di fatto ai fini fiscali. La normativa catastale prevede che la fusione tra porzioni di immobili possa avvenire solo quando i beni da fondere appartengano allo stesso soggetto, in presenza di disomogeneità di diritti reali non è possibile fondere due parti distinte. Non è ammissibile inoltre la fusione di unità immobiliari, anche se contigue, quando per ciascuna di esse sia riscontrata l’autonomia funzionale e reddituale indipendentemente dalla titolarità di tali unità.

L’agenzia del Territorio, infine rammenta la possibile procedere all’accatastamento di beni che di fatto costituiscono, dopo i necessari lavori di adeguamento, una nuova ed unica unità immobiliare. Per le abitazioni oggetto di fusione ai soli fini fiscali può trovare applicazione il regime agevolativo Imu previsto per l’abitazione principale, e quindi, entrambe le abitazioni possono ritenersi escluse dall'imposta.
Applicando le precisazioni di carattere generale al caso concreto, nel caso in cui le unità immobiliari mantengano i propri requisiti di autonomia funzionale e reddituale oppure qualora non sia stata presentata richiesta per l’unione di fatto ai fini fiscali pur avendone i requisiti, sia il padre che la figlia verseranno l’imu sull’unità dove non sia sorto il diritto di abitazione del coniuge superstite.

Per nuovi equilibri familiari sono andata a vivere e ho preso residenza in affitto nella medesima piazza in cui vive il mio ancora marito. La casa in cui lui vive è mia per metà. Non ne possiedo altre. Abbiamo due figli, uno nel suo stato di residenza l'altro nel mio. Mi è arrivata indizione di pagamento Imu per la mia parte di proprietà per il 2017. Sto pagando la rateizzazione e ho pagato anche gli anni con ravvedimento fino al 2021. Mi chiedo. Ci sono gli estremi con la nuova normativa per chiedere il rimborso? Ovviamente il comune di residenza dice no.

Sono proprietaria di una abitazione in comproprietà con mio marito al 50%. Nel 2017 avendo lí la residenza lui non paga la sua quota Imu. Io invece sposto la residenza da quella casa a un domicilio diverso nello stesso comune per poter fruire del congedo straordinario legge 104 per assistere mia madre. Quindi da quell'anno comincio a pagare l'Imu per la mia quota di possesso sulla mia unica abitazione. Alla luce della nuova sentenza della consulta di ottobre 2022 posso chiedere il rimborso delle quote imu versate?
Lettere firmate

Entrambi i quesiti, pur essendo differenti nella formulazione, possono essere ricompresi nella stessa fattispecie, ossia quella relativa al possesso di un immobile in comproprietà al 50% con il rispettivo coniuge nel quale solo uno dei due ha ivi stabilito la residenza e continua a viverci, mentre l’altro ha trasferito la residenza in un altro fabbricato, di cui non detiene la proprietà.

Prima di entrare nello specifico si ritiene opportuno ricordare che la Corte Costituzionale con la sentenza del 13.10.2022 n.209 ha ristabilito il diritto all’esenzione per ciascuna abitazione principale delle persone sposate o in unione civile in quanto “nel nostro ordinamento costituzionale non possono trovare spazio misure fiscali strutturate in modo da penalizzare coloro che, formalizzando il proprio rapporto, decidono di unirsi in matrimonio o di costituire una unione civile”. Va tuttavia ricordato che le dichiarazioni di illegittimità costituzionale non determinano, in alcun modo, una situazione in cui le “seconde case” ne possano usufruire tout court. Ma sarà compito delle autorità competenti effettuare i controlli del caso.

Secondo il parere della suprema Corte, per abitazione principale si deve quindi intendere l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente, senza fare alcun riferimento al nucleo familiare e al Comune di ubicazione dell’immobile.
Entrambi i coniugi, hanno pertanto diritto alla esenzione imu, se possiedono due immobili differenti e ognuno risiede e dimora in uno dei due fabbricati.

Sotto questo profilo, non cambia nulla neppure se le due residenze disgiunte si trovano nello stesso comune.
Al fine di verificare il requisito della dimora abituale i comuni potranno accedere ai dati relativi ad esempio alle utenze (gas, luce ed acqua) in modo da verificare l’effettiva presenza continuativa nel fabbricato.
Coloro che rientrano nella casistica sopra indicata possono valutare di richiedere il rimborso dell’imu pagata negli ultimi 5 anni. Alla luce di quanto appena esposto, dopo aver analizzato i quesiti posti dai gentili lettori si ritiene che in entrambi i casi non sia possibile beneficiare dell’esenzione imu in quanto il contribuente non dimora abitualmente e non risiede in un immobile di sua proprietà.