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LA PAROLA ALL'ESPERTO - CASA

Cosa fare quando uno dei condomini è moroso

Cosa fare quando uno dei condomini è moroso

09 Dicembre 2021,16:17

Sono proprietario di un appartamento in un piccolo condominio (10 unità), e vi sono dei condomini che non pagano le spese ripartite dall’amministratore, quindi si creano problemi per il regolare pagamento dei fornitori. Chiedo se ci sono delle tempistiche e obblighi da parte dell’amministratore per il recupero di detti oneri e come deve comportarsi con i creditori del condominio.
Lettera firmata

Uno dei compiti dell’amministratore è quello della riscossione degli oneri condominiali a carico dei condòmini. L’art. 1129 c.c. prevede che: “salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell’articolo 63, primo comma, delle disposizione per l’attuazione del presente codice.” Quest’ultimo recita: “Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione…
Questi articoli sono stati modificati dalla riforma della L. 220/2012, in precedenza nulla veniva detto sulla necessità o meno dell’autorizzazione dell’assemblea per agire nei confronti di un condòmino. E’ stata la giurisprudenza che aveva introdotto il principio che per procedere con un decreto ingiuntivo l’amministratore non aveva bisogno di nessuna autorizzazione da parte dell’assemblea (Cass. Civ. 15.03.1994 n. 2452).
Molti amministratori fanno approvare all’assemblea una deroga a procedere nei tempi previsti dal codice, in virtù delle situazioni personali dei morosi e, negli ultimi anni, anche in considerazione delle difficoltà economiche create dalle varie crisi e dalla pandemia iniziata lo scorso anno.
Per quanto riguarda i creditori del condominio, che ovviamente vanno pagati per le prestazioni erogate, questi possono chiedere all’amministratore i nominativi dei morosi al fine del recupero credito. L’amministratore è obbligato a fornire i dati (art. 63 disp. att. Cod. civ.). Esiste quindi un obbligo di cooperazione in capo all’amministratore nei confronti dei creditori, ex lege.
I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini morosi.
Ciò significa che il condòmino moroso e quello adempiente non sono da considerarsi condebitori solidali tout curt.
Questo sta a significare che il creditore deve prima agire nei confronti dei morosi, solo successivamente, in caso che non sia riuscito a soddisfare il suo credito, può rivolgersi ai condòmini in regola con il pagamento delle spese comuni, quindi si crea solo un obbligo sussidiario di garanzia.
Riferisco anche che il creditore del condominio può soddisfare le proprie pretese con il pignoramento del conto corrente condominiale, e ciò non vìola il principio del beneficio di escussione ex art. 63 comma II° (Trib. Milano sez. III, 12.11.2017 n. 11878).
Carlo Alberto Del Chicca
Avvocato (Consulente Confedilizia Parma)

© Riproduzione riservata

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