La discesa dei tassi mette le ali ai mutui

La riduzione del costo del denaro da parte della Bce, (ottavo taglio dei tassi da giugno 2024) , non ha colto di sorpresa, perché è giunta come la prosecuzione dell’orientamento espansivo della politica monetaria europea avviata da oltre un anno e che, molto probabilmente, non si arresterà nei prossimi mesi. L’intervento della Banca Centrale Europea rappresenta un segnale concreto per i mercati. Dopo mesi di rialzi aggressivi per contrastare l’inflazione – con effetti diretti sui tassi di interesse praticati ai clienti – il primo allentamento della stretta monetaria rilancia l’attenzione sulle condizioni offerte dagli istituti per i nuovi finanziamenti. Insomma, il mercato dei mutui torna ad essere attrattivo. In termini pratici, per chi sceglie un mutuo a tasso fisso, il beneficio si manifesta in modo più graduale, ma le banche tendono comunque a migliorare le condizioni offerte, anticipando in parte la dinamica futura dei tassi. Più immediato, invece, l’effetto per i mutui indicizzati all’Euribor: già nei primi giorni dopo l’annuncio, l’indice di riferimento ha registrato un lieve calo, segno che il mercato incorpora già aspettative di una politica monetaria più accomodante nei prossimi mesi. I rischi di questa fase sono, evidentemente, esogeni e in particolare politici: la scelta dell’Amministrazione Usa di varare, sospendere, aumentare e di nuovo interrompere i dazi aggiungono grande incertezza a decisioni che, di per sé, danneggiano l’intera economia globale.

Roma e Milano in testa

A fine marzo 2025 il tasso di interesse finale (Taeg) dei mutui a famiglie per l’acquisto di abitazioni si è assestato al 3,54%, con una discesa che è proseguita da dicembre 2023 – quando il tasso era pari al 4,82%. La sola risalita del parametro, registrata a febbraio al 3,58%, è riconducibile alle dinamiche legate all’ indice di riferimento dei mutui a tasso fisso che risente di aspettative a lungo termine, parzialmente già inglobate nel tasso finale. La crescita complessiva dei prestiti erogati alle famiglie negli ultimi mesi (+1,9% da maggio 2024 a marzo 2025 ovvero 7,8 miliardi in più), considerato come un effetto di stimolo del pacchetto dei tagli dei tassi europei, lascia presagire che le misure economiche fissate dalla Banca centrale europea potranno dispiegare tutti il loro impatto in un contesto di maggiore stabilità economica. A questo proposito, una ricerca curata dalla Fabi, sulla geografia dei mutui alla luce dei tagli della Banca Centrale Europea, rivela che le città di Milano e Roma valgono da sole quasi il 23% del mercato nazionale dei mutui. Le famiglie delle due metropoli hanno prestiti immobiliari per 86,9 miliardi di euro – 44,5 miliardi nella Capitale e 42,4 miliardi nel capoluogo lombardo – su un totale nazionale di 380,1 miliardi.

Alle spalle di Roma e Milano, si colloca Napoli, con 13,9 miliardi di euro, seguita da Torino con 13,7 miliardi, Bologna con 10,2 miliardi e Firenze con 8,4 miliardi. Queste quattro città, tutte con popolazione superiore ai 300.000 abitanti e mercati immobiliari molto attivi, contribuiscono per ulteriori 46,2miliardi al totale nazionale, ovvero il 12,1% circa. Nella fascia intermedia della classifica - secondo i dati analizzati dalla Fabi - si trovano Verona (6,9 miliardi), Bari (6,5 miliardi), Genova (6,1 miliardi) e Palermo (5,9 miliardi). Pur con caratteristiche diverse, tutte queste città si distinguono per un peso significativo in ambito regionale e un ruolo trainante nei rispettivi territori, anche se in alcuni casi - come Genova e Palermo - si registra una lieve contrazione rispetto al biennio precedente, complice un rallentamento del mercato e una minore dinamicità nelle nuove erogazioni. Complessivamente, considerando le prime 10 città italiane per volumi di mutui attivi, si arriva a una cifra vicina ai 140 miliardi di euro, pari a oltre un terzo (36,8%) dell’intero stock nazionale. Questo dato evidenzia con chiarezza come il mercato del credito immobiliare in Italia sia fortemente polarizzato, con una netta prevalenza dei grandi centri urbani, mentre le aree interne e periferiche mostrano dinamiche molto più contenute.

In sostanza, è questa la geografia del credito per la casa in Italia, dopo oltre un anno di riduzioni del costo del denaro deciso dalla Bce.

Le prime 25 città italiane raccolgono, da sole, oltre 240 miliardi di euro di mutui, pari a circa i due terzi del totale nazionale. La mappa del credito immobiliare mette dunque in luce la centralità di alcune province, quelle più grandi, capaci da sole di rappresentare una fetta significativa dell’intero mercato nazionale.

Tra il 2022 e il 2024, l’ammontare complessivo dei mutui concessi alle famiglie italiane è cresciuto di circa 3,7 miliardi di euro, pari a una variazione di poco inferiore all’1%, da 376,4 a 380,1 miliardi. Le performance migliori si registrano nel Nord Est, dove l’incremento complessivo è stato di 2,4 miliardi (+2,9%), e nel Sud, che ha segnato una crescita di 1,5 miliardi (+2,7%). In cima alla classifica per variazione percentuale si colloca la Sardegna, con una crescita del 3,3% e un incremento di 210 milioni di euro, passando da 6,36 a 6,57 miliardi. La Lombardia si conferma invece la regione con il contributo più rilevante in termini assoluti, grazie a un incremento di 1,4 miliardi (+1,5%), spinto soprattutto dal traino di Milano.

In Emilia Romagna

Il mercato dei mutui, in Emilia Romagna, mostra una crescita decisa. Nel biennio 2022-2024 i mutui per l’acquisto di abitazioni concessi alle famiglie emiliano-romagnole sono cresciuti del 2,1%, passando da 34 a 34,7 miliardi di euro, con un incremento di oltre 706 milioni: un ritmo di crescita più che doppio rispetto al dato nazionale, che nello stesso periodo si è fermato all’1% (+3,7 miliardi su base Italia). Tutte le province mostrano il segno più, con le performance migliori a Ravenna (+3,1%), Forlì-Cesena (+2,5%) e Reggio Emilia (+2,5%). Seguono Bologna (+2,3%), Rimini (+2,3%) e Modena (+2,2%), mentre le crescite più contenute si registrano a Piacenza e Parma (+0,6%). Il dato, secondo l’analisi della Fabi, conferma la solidità del mercato immobiliare regionale e la buona tenuta del credito alle famiglie. Bologna resta la provincia con il volume più elevato, superando nel 2024 i 10 miliardi di euro in mutui attivi.

La conferma delle banche

“Stiamo assistendo ad una buona dinamicità del mercato dei mutui casa e ad una crescita importante delle richieste di mutuo - dice Marco Briata, responsabile marketing Privati e Digital di Crédit Agricole Italia -. Quest’ultima è solo in parte spiegata dalla riduzione dei tassi, i cui effetti sul variabile si stanno facendo più significativi solo nelle ultime settimane rendendo l’opzione di nuovo competitiva rispetto ad alcune offerte a tasso fisso. Le scelte dei nostri clienti al momento sono ancora orientate al tasso fisso, anche grazie all’importante promozione lanciata a marzo e valida per richieste sino al 30/06 con tasso fisso a partire dal 2,19%. Condizioni decisamente competitive che garantiscono certezza della rata nel tempo rispetto alle offerte a tasso variabile e che dimostrano ancora una volta la volontà di Crédit Agricole Italia di essere al fianco delle famiglie in una delle scelte più importanti: l’acquisto della propria casa. Proprio per supportare le famiglie in un contesto di tassi in cui è sempre complesso orientarsi, il nostro Mutuo Crédit Agricole Green Back, sia che nasca a tasso fisso sia che nasca a tasso variabile, consente ai nostri clienti, grazie ad opzione Flexi, di cambiare il tipo tasso fino a 4 volte durante la vita del mutuo, dando l’opportunità di sfruttare al meglio anche i cambiamenti che si dovessero verificare sul mercato. Questa possibilità, unita alle altre opzioni di flessibilità previste dal prodotto come la facoltà di saltare una rata ogni anno – facilmente attivabile dal mutuatario direttamente dall’App CAI – hanno l’obiettivo di consentire alle famiglie di affrontare con la massima serenità l’impegno della sottoscrizione del mutuo”.

“Il taglio dei tassi appena deciso da parte della Banca Centrale Europea e le aspettative di ulteriori interventi di riduzione nel secondo semestre 2025, contribuiscono a creare un clima di fiducia che sta alimentando il buon andamento della domanda di mutui con un incremento di oltre il 40% rispetto allo scorso anno, andamento che trova conferma anche nella nostra regione, con una preferenza verso il mutuo a tasso fisso quasi assoluta, ossia nel 99% dei casi. Anche nel 2025 si conferma l’importanza di alcuni trend di mercato legati sia all’efficienza energetica sia all’acquisto della casa per i giovani – sottolinea Alessandra Florio, direttrice regionale Emilia-Romagna e Marche Intesa Sanpaolo –. Nel primo caso vediamo richieste per acquisto, surroga e ristrutturazione. In questo ambito Intesa Sanpaolo è leader di mercato con i mutui green che consentono di finanziare fino al 100% del valore dell’immobile con uno sconto di tasso importante ossia di 0,50% unito alla gratuità delle spese di istruttoria. Per quanto riguarda i giovani, che rappresentano circa il 45% delle erogazioni della banca e a cui Intesa Sanpaolo dedica grande attenzione, offriamo agli under 36 soluzioni distintive quali scadenze molto lunghe fino a 40 anni per il mutuo prima casa e la possibilità di finanziare il 100% del valore, anche a lavoratori con contratti a tutele crescenti. Questo consente di avere rate sostenibili e spesso più contenute rispetto ad un affitto medio. Per i primi dieci anni di mutuo, inoltre, possono scegliere di rimborsare rate di soli interessi, garantendosi un esborso mensile minore nel periodo iniziale. Infine la Banca ha aderito sin dall’inizio al Fondo di Garanzia Prima Casa, con un’offerta a tassi vantaggiosi, resa ancora più conveniente dall’esenzione dalle spese di istruttoria e di incasso rata”.

Anche Andrea Burchi, regional manager Centro Nord di UniCredit conferma che “il taglio dei tassi e le aspettative di ulteriori riduzioni contribuiscono a creare un clima di fiducia che sta alimentando la domanda di mutui per l'acquisto di abitazioni. In particolare, sono maggiormente richiesti quelli a tasso fisso. Dal nostro osservatorio registriamo un’attenzione crescente della clientela ai temi dell’efficienza energetica degli immobili e alle soluzioni di finanziamento per l’acquisto di case con tali caratteristiche. Noi li supportiamo con proposte mirate come il Mutuo Sostenibilità Energetica, con condizioni dedicate per l’acquisto di un immobile in classe energetica A o superiore; o per una ristrutturazione finalizzata alla riqualificazione della struttura, con passaggio a due classi energetiche superiori”.