Come funziona lo «scioglimento» del condominio

Sono proprietario di un appartamento in un condominio formato da due corpi di fabbrica di cui uno costituito da villette e uno da villette ed alcuni appartamenti. Avrei intenzione di verificare con i condomini e con l’amministratore se vi sia la possibilità di dividere i due corpi, al fine di costituire due condomini distinti.

Risponde l'esperto
Laura Acquistapace
Avvocato, Consulente Confedilizia Parma

Egregio lettore, preliminarmente rilevo che l’art. 61 delle Disposizioni per l’attuazione del Codice Civile prevede che “Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenga per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato.”
Tale scioglimento deve essere deliberato dall’assemblea con la maggioranza del secondo comma dell’art. 1136 c.c. (maggioranza degli intervenuti all’assemblea e almeno metà del valore dell’edificio).
Purtuttavia qualora la divisione non potesse attuarsi senza modificare lo stato delle cose ed occorressero opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento dovrà essere deliberato dall’assemblea con la maggioranza del quinto comma dell’art. 1136 c.c. (maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio).
Il presupposto per lo scioglimento del condominio è pertanto la divisibilità dell’immobile in parti strutturalmente autonome, in modo che sia esclusa l’esistenza di interferenze materiali involgenti elementi strutturali essenziali quali fondazioni, facciata e perimetro (Cass. Civ. Sez II 14 ottobre 2014 n. 21686).

Appare evidente che lo scioglimento del condominio travolgerà anche il relativo regolamento con la conseguente necessità di approvare tanti atti regolamentari quanti sono gli edifici autonomi, il tutto senza dimenticare che un regolamento a parte dovrà disciplinare i beni rimasti in comunione come previsto dall’art. 1117 c.c.. Da ultimo, preciso che la delibera assembleare con la quale dovesse essere sciolto il condominio in più unità separate ed autonome, dovrà essere trascritta nei registri immobiliari per essere opponibile ai successivi acquirenti.