Riparazione urgente del guasto nell'impianto elettrico: chi deve pagare

Sono proprietaria di un piccolo appartamento ceduto in locazione alla stessa persona da molti anni. Recentemente, per un’interruzione di corrente in un giorno festivo, il conduttore ha chiesto un intervento urgente risolto con una piccola riparazione al contatore. La spesa è stata piuttosto elevata. A chi deve essere addebitata?  Conduttore o locatore? Grazie mille.

Risponde l'esperto
Daniela Barigazzi
Avvocato, Consulente Confedilizia

La domanda della lettrice verte in tema di spese per la manutenzione dell’immobile. Secondo l’articolo 1575 del Codice civile il locatore è tenuto a consegnare al conduttore un immobile in buono stato, impegnandosi a mantenerlo efficiente durante il periodo dell’affitto. Il successivo art. 1576 stabilisce che il padrone di casa deve eseguire «tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore». Le piccole riparazioni a carico dell’inquilino, secondo l’articolo 1609 del Codice civile, «sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall’uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito». Infine, l’articolo 1583 c.c. prevede che, se si tratta di riparazione urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore. Le parti tuttavia possono prevedere nel contratto di locazione una più dettagliata loro regolamentazione; potrebbero inoltre stabilire il tetto di spesa per le riparazioni ordinarie che le stesse parti intendono porre a carico esclusivo del conduttore. La regola generale fornita dal codice civile, come detto, è infatti quella per cui, nell’ambito della manutenzione ordinaria, alle piccole riparazioni debba provvedere il conduttore; quest’ultimo è poi tenuto anche al controllo periodico degli impianti. È intuibile che le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma degli articoli citati debbano essere eseguite dall’inquilino a proprie spese, siano quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito. Pertanto se nel caso prospettato dalla lettrice non ci sono specifiche previsioni nel contratto di locazione, se l’interruzione di corrente non fosse dipesa né dalla volontà né da un guasto provocato dal conduttore ma sia stata invece conseguenza di un caso fortuito, la spesa della riparazione spetta al locatore. Per una corretta suddivisione delle spese tra locatore e conduttore, la lettrice potrà consultare la tabella che Confedilizia ed Associazioni degli inquilini Sunia, Sicet, Uniat hanno predisposto relativamente agli oneri accessori in condominio ma che può essere utilizzata anche per la divisione delle spese di manutenzione fra locatore e conduttore (Capo II Manutenzione e gestione delle singole unità immobiliari). Si trova presso le associazioni stesse oppure sui loro rispettivi siti internet.